最近与网友交流中，提到上述课题。我将1980-2006年贷款利率制成上图，红线为产业周期，黑线为贷款利率。

在还没进入这主题之前，让我们简单看看以下利率的功用，

1.银行利率 Interest Rate
当国家要刺激经济，鼓励消费，便将利率调低。例如现在银行利率在2.5%之间，人们会觉得回酬低，不如买地产、股票、或投资做生意。

日本巳实行 0 利率多年，美国金融风暴后，也下猛药，将利率调到 0。不过，日本这方案，不见得有效，题外话，改日再谈。

2. 贷款利率 Base Lending Rate
贷款利率与银行利率同理，房地产、工商贷款，当经济不景气，是遂步调低，以鼓励交易。

依上图1985年是产业的低谷，贷款利率遂步调低，造就了1993年的高峰，虽然符合了贷款利率偏低时，产业会开始复苏，但却不易握何时，1992年利率升了一点才下降。从1999年起，贷款利率基本上是介於6-7%，2006年是产业的高峰，之后就是每况愈下。

从上面贷款利率对产业销售图表看来，用贷款利率来预测产业行情，是书本原理，实际上不如用以下方法：

13年循环周期，1993,2006，粗略估计是2019，与股市相似，当你看到大牛时，股价己升了七七八八，产业讲是几年的投资，短线炒楼在近高峰才行得通。

Street Smart 街市的方法，当发展商邀请歌星、免费餐、抽奖、派精美传单、免律师费、报张整大幅广告、超市、商场等等促销，产业向谷低推进。记得当年，建筑商连传单也不印，还未推出市面，地产公司、自己职员已将单位包下来炒高。

再进一步，开始见到工地停工、缺乏新房屋建造或倾向极高档和廉价、报张频登出荒废产业，银行拍卖愈来愈多，一间间挂出租卖的店位、住屋，愈来愈多，挂至陈旧掉落，也乏人问津，产业触低了，熊市买进，牛市出货，想唔发都几难，哈！又发春秋大梦。

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