我家附近有间鬼屋，没有人住了多时，邻居们称晚上在楼梯处，有位男人总站在那，有些时候却在露台排徊，简直鬼影踪踪，好不恐怖。隔了一段日子，房屋出售的牌子挂了出来，但乏人问津，后来听说价格压低，新的屋主开始装修搬了进出，这个鬼的故事，便没有再流传了。

举凡鬼屋、死了人的房子，一般上都卖低于市价，但却不是每间鬼屋，都是园满结束，有些受不了控制的。

在房屋交易当中，目前为淡市，许多屋价基本上已跌了20%，故若能找到净收入的房子，大可放心买。一般上，要找一间值得投资的产业，得长期锁定某几个旺区，常常留意该区的屋价，研究该区的交通，房屋方向等。一旦有便宜的房子，你才能敏感地发掘。

唯有一直守株待兔，等候 Motivate Seller 的出现，方能买到便宜的屋子。若能坐拥数间净收入的屋产，那便可达到财务自由之妙。当然你也必须具备些租户管理的知识。耐心的等是秘诀。

我本身对房地产止於一间罢了，我对做生意与股市比较偏好，故便没继续在这方面发展。投资房地产还需清楚各项手续的流程，例如律师费、印花税、转割名户等等。

分析员常常提出我们房价比区域低，大有上涨空间，我认为不足为信。芙容是最接近巴生谷的外地楼房区，三十年来不见它天天以巴生谷的价格一半以下促销，而引起抢购。区域关我们什么事？我们地广人稀，PJ 地满，来个Puchong, Kota Damansara，除非人口突增，可建地越来越少，屋价才会直线冲，一般以平稳成长。

我这几篇房地产的博文，把房地产的基本投资简略淡一下。必竟这门投资我少做功课。

买间房子，租出去，扣去供期、杂费，还有钱赚，别人为我们供几十年，房价涨了。我们不但每个月有钱赚，加上房子溢价，也谓赚到笑！是发白日梦么？ 现实中，可能么？ 吹牛吧？ 绝对行，我本身就做过一单，也知道有者手上有五、六这样的房产。

先从数目字看起：

房价 RM90,000，定金RM20,000，供期20年，每月供 RM 500，以RM800租出，扣除每月维持、税务、保险 RM200，一个月净收入 RM100。

若投资进家俱，我见过可达净收入RM700-800的净收，不算家俱成本。

我不是房产投资高手，故只试过一次，但也成功取得净收入。

天下无易得来的财，都有其窍门。

十多年前，我读过 Robert G Allens 的Creating Wealth and Nothing Down，他利用抵押方式，示范如何买房子，不用化一文钱。金融风暴前，我很惊奇这位大师竟光临我国，造成行内小小轰动。我想不透为何他会到访，一般上欧美名人在本国”找不到吃的”或过了气，才会到东南亚小国来。

当白手套的黑人巨星 MJ 来马献唱时，他自己的国土也没什么号招力。当富爸爸也来大马时，大场捞完了，小场也杀。所以真正的投资大师是不会来马授课，欧元、美元更好赚。在我纳闷几个月后，金融风暴来了，我才恍然大悟，原来欧美没得捞了，才见大师来访。

(我这么写是刻薄点，但也有80%准确率)

扯远了，要找别人代供的房子，先决条件是选择房价要低、租金高的旺区，这样才能实现，若买到一间没人愿租的房子，租金又低，那怕老本都得赔上。

我让Robert G Allens登场，因为第一次见到 Don’t Wanter (急售者)一词，便出现於Creating Wealth and Nothing Down。本地讲师称之为 Motivate Seller，受华文教育称为乘人之危(我认为这是商业社会的操作)。

Don’t Wanter 是卖家因有问题急於抛售，可以是急钱用於周转、医药，移民、供不起货款，也可以是情侣分手联名买的，以前是爱到死，现在恨死你，不论什么价格都卖，越快越好，免得一见就气。这也常见於家族、亲戚、夫妻、朋友的反目上。钱变得次要时，问题越快解决越好，钱不是问题。

世上有那么的事么？常常都有，当然一定要检明房子的真正主人。千万记得，越便宜的物品，骗、出千的机率便高，人之贪念促使其上当。便宜的车，可能死过人，可能有严重车祸过，非法零件等。

一旦检证是正当交易才可进行，急燥是兵家大忌。你越不急，对方便急。价钱更好商量。

这题目不易表达，不知大家有没有读到一头雾水？

有些人炒楼发达、即有人负债累累，差别在那？？？

房地产也有牛市、熊市之分，且称之为牛房和熊房。

牛房
牛房时正可以大炒一番，那时交易量高(有股市的味道)，你大可买进，然后再卖出去，反正买盘不断涌现，不愁没买家。慢慢越赚越爽，失去危机意识，楼价一跌，便成为大闸蟹，被捆绑、扎到死死，动弹不得。

有点似曾相识吧！牛市时，股市也上同一套戏，越买越爽，熊市一来，输到回家的路都认不得，只因不懂得财务管理 money management。就如一个赌徒， 原来只有 RM500， 运气手风好时，连胜几场变成 RM 50,000，若以每注 RM 25,000下注， 二个回合，就打回原形，还得赔上 RM500， 镜中荣华富贵也。

买卖房子时，不去捡讨管理财务，拼命的冲，最终唯有落得像赌仔的收场。做生意也一样，有时你会发觉风光一时的企业倒闭了，其中一个原因是扩充太快，失去控制点。

熊房
熊房时，像现在若你用炒楼策略，包死无疑。这时只能做拾便宜货 Bargain Hunting， 价格得比高峰低 20%，不然不买进，因为此时是买来收， Buy and keep。

这时行情淡薄，建一半停工的房产也多，故以买现货，胜算较高。因为租金、环境、交通、设备管理、条件等都清楚摆在眼前。买还未建好的，要等上一、二年，恐怕会错失时机、二来怕建筑有问题，如治安、民生、泊车等，又怕半途停建。

熊房时，最大的好处是买家少卖家多，银行虽借贷利率低，但不易借到钱。银行一向都是雨天收伞、睛天借伞。又跟股市到处便宜货相似，关键於选地点、地点、地点。不是年报、年报、年报、自律、自律、自律。

总结
房地产投资的基本上有牛房和熊房两大区分，搞不清楚，输到门都没有。而不懂得
财务管理 money management， 千金迟早会散尽。

(本文改用轻松写法，不知道可以接受否？谢谢光临！)