买间房子，租出去，扣去供期、杂费，还有钱赚，别人为我们供几十年，房价涨了。我们不但每个月有钱赚，加上房子溢价，也谓赚到笑！是发白日梦么？ 现实中，可能么？ 吹牛吧？ 绝对行，我本身就做过一单，也知道有者手上有五、六这样的房产。

先从数目字看起：

房价 RM90,000，定金RM20,000，供期20年，每月供 RM 500，以RM800租出，扣除每月维持、税务、保险 RM200，一个月净收入 RM100。

若投资进家俱，我见过可达净收入RM700-800的净收，不算家俱成本。

我不是房产投资高手，故只试过一次，但也成功取得净收入。

天下无易得来的财，都有其窍门。

十多年前，我读过 Robert G Allens 的Creating Wealth and Nothing Down，他利用抵押方式，示范如何买房子，不用化一文钱。金融风暴前，我很惊奇这位大师竟光临我国，造成行内小小轰动。我想不透为何他会到访，一般上欧美名人在本国”找不到吃的”或过了气，才会到东南亚小国来。

当白手套的黑人巨星 MJ 来马献唱时，他自己的国土也没什么号招力。当富爸爸也来大马时，大场捞完了，小场也杀。所以真正的投资大师是不会来马授课，欧元、美元更好赚。在我纳闷几个月后，金融风暴来了，我才恍然大悟，原来欧美没得捞了，才见大师来访。

(我这么写是刻薄点，但也有80%准确率)

扯远了，要找别人代供的房子，先决条件是选择房价要低、租金高的旺区，这样才能实现，若买到一间没人愿租的房子，租金又低，那怕老本都得赔上。

我让Robert G Allens登场，因为第一次见到 Don’t Wanter (急售者)一词，便出现於Creating Wealth and Nothing Down。本地讲师称之为 Motivate Seller，受华文教育称为乘人之危(我认为这是商业社会的操作)。

Don’t Wanter 是卖家因有问题急於抛售，可以是急钱用於周转、医药，移民、供不起货款，也可以是情侣分手联名买的，以前是爱到死，现在恨死你，不论什么价格都卖，越快越好，免得一见就气。这也常见於家族、亲戚、夫妻、朋友的反目上。钱变得次要时，问题越快解决越好，钱不是问题。

世上有那么的事么？常常都有，当然一定要检明房子的真正主人。千万记得，越便宜的物品，骗、出千的机率便高，人之贪念促使其上当。便宜的车，可能死过人，可能有严重车祸过，非法零件等。

一旦检证是正当交易才可进行，急燥是兵家大忌。你越不急，对方便急。价钱更好商量。

这题目不易表达，不知大家有没有读到一头雾水？

有些人炒楼发达、即有人负债累累，差别在那？？？

房地产也有牛市、熊市之分，且称之为牛房和熊房。

牛房
牛房时正可以大炒一番，那时交易量高(有股市的味道)，你大可买进，然后再卖出去，反正买盘不断涌现，不愁没买家。慢慢越赚越爽，失去危机意识，楼价一跌，便成为大闸蟹，被捆绑、扎到死死，动弹不得。

有点似曾相识吧！牛市时，股市也上同一套戏，越买越爽，熊市一来，输到回家的路都认不得，只因不懂得财务管理 money management。就如一个赌徒， 原来只有 RM500， 运气手风好时，连胜几场变成 RM 50,000，若以每注 RM 25,000下注， 二个回合，就打回原形，还得赔上 RM500， 镜中荣华富贵也。

买卖房子时，不去捡讨管理财务，拼命的冲，最终唯有落得像赌仔的收场。做生意也一样，有时你会发觉风光一时的企业倒闭了，其中一个原因是扩充太快，失去控制点。

熊房
熊房时，像现在若你用炒楼策略，包死无疑。这时只能做拾便宜货 Bargain Hunting， 价格得比高峰低 20%，不然不买进，因为此时是买来收， Buy and keep。

这时行情淡薄，建一半停工的房产也多，故以买现货，胜算较高。因为租金、环境、交通、设备管理、条件等都清楚摆在眼前。买还未建好的，要等上一、二年，恐怕会错失时机、二来怕建筑有问题，如治安、民生、泊车等，又怕半途停建。

熊房时，最大的好处是买家少卖家多，银行虽借贷利率低，但不易借到钱。银行一向都是雨天收伞、睛天借伞。又跟股市到处便宜货相似，关键於选地点、地点、地点。不是年报、年报、年报、自律、自律、自律。

总结
房地产投资的基本上有牛房和熊房两大区分，搞不清楚，输到门都没有。而不懂得
财务管理 money management， 千金迟早会散尽。

(本文改用轻松写法，不知道可以接受否？谢谢光临！)

最近与网友交流中，提到上述课题。我将1980-2006年贷款利率制成上图，红线为产业周期，黑线为贷款利率。

在还没进入这主题之前，让我们简单看看以下利率的功用，

1.银行利率 Interest Rate
当国家要刺激经济，鼓励消费，便将利率调低。例如现在银行利率在2.5%之间，人们会觉得回酬低，不如买地产、股票、或投资做生意。

日本巳实行 0 利率多年，美国金融风暴后，也下猛药，将利率调到 0。不过，日本这方案，不见得有效，题外话，改日再谈。

2. 贷款利率 Base Lending Rate
贷款利率与银行利率同理，房地产、工商贷款，当经济不景气，是遂步调低，以鼓励交易。

依上图1985年是产业的低谷，贷款利率遂步调低，造就了1993年的高峰，虽然符合了贷款利率偏低时，产业会开始复苏，但却不易握何时，1992年利率升了一点才下降。从1999年起，贷款利率基本上是介於6-7%，2006年是产业的高峰，之后就是每况愈下。

从上面贷款利率对产业销售图表看来，用贷款利率来预测产业行情，是书本原理，实际上不如用以下方法：

13年循环周期，1993,2006，粗略估计是2019，与股市相似，当你看到大牛时，股价己升了七七八八，产业讲是几年的投资，短线炒楼在近高峰才行得通。

Street Smart 街市的方法，当发展商邀请歌星、免费餐、抽奖、派精美传单、免律师费、报张整大幅广告、超市、商场等等促销，产业向谷低推进。记得当年，建筑商连传单也不印，还未推出市面，地产公司、自己职员已将单位包下来炒高。

再进一步，开始见到工地停工、缺乏新房屋建造或倾向极高档和廉价、报张频登出荒废产业，银行拍卖愈来愈多，一间间挂出租卖的店位、住屋，愈来愈多，挂至陈旧掉落，也乏人问津，产业触低了，熊市买进，牛市出货，想唔发都几难，哈！又发春秋大梦。